27.01.2009VERGANGENE EXZESSE VERMIEDEN

Büromarkt Düsseldorf: Keine Immobilien-Blase, aber Korrekturbedarf

Im laufenden Jahr wird die Wucht der Rezession den Büromarkt Düsseldorfs erreichen. Gerade der Jobabbau bei den Finanzdienstleistern, die 2008 immerhin eine Marktquote von 13 Prozent ausmachten, drückt auf die Büro-Nachfrage. Mit einiger Verspätung dürften dann die sogenannten unternehmensnahen Dienstleistungen folgen; also beispielsweise Unternehmensberater, Anwälte oder Wirtschaftsprüfer. Sie hatten im vergangenen Jahr den größten Anteil am Büromarkt: rund 27 Prozent.

Nach Angaben der IHK Düsseldorf gibt es in der Landeshauptstadt 600 Unternehmensberatungen, sieben der größten 25 Unternehmensberatungen in Deutschland haben dort ihren Sitz. Das liegt an den vielen potenziellen Kunden in der Region und der guten Infrastruktur. Der Anteil der Erwerbstätigen im Dienstleistungssektor liegt in Düsseldorf bei rund 85 Prozent.

Sollten ihre Dienste weniger nachgefragt werden, brauchen auch sie weniger Büros. Denn nach der anfänglichen Phase der Krisen-Aufregung, in der viel von Wirtschaftsprüfern neubewertet werden muss, Anwälte neue Verträge aushandeln und Unternehmensberater neue Strategien anbieten, werden sie weniger zu tun haben - mit Ausnahme der Insolvenzverwalter vielleicht. Konservative Schätzungen gehen von einem Rückgang der Bürobeschäftigten zwischen 2 und 3 Prozent aus; Pessimisten sehen je nach Panikneigung ein Minus von bis zu 5 Prozent.

Ausgerechnet in diese Zeit fallen zahlreiche Fertigstellungen. Laut Aengevelt-Research zeichnet sich für 2009 ein Bauvolumen von fast 236.000 qm Bürofläche ab. Darunter Projekte wie beispielsweise 'Airport-City' und 'SkyOffice'. Ein denkbar unvorteilhaftes Timing. Denn der Jobabbau und die neuen Flächen dürften zu einem Überangebot führen, welches wahrscheinlich die hohen Leerstandsquoten aus den mageren Jahren 2004/2005 sogar übertreffen könnte, meint eine aktuelle Studie der Deutsche Bank Research.

Daher rechnet Tobias Just von dbResearch "vor 2011 nicht mit steigenden Mieten". Für "durchaus möglich" hält der Analyst einen Rückgang auf das Niveau von 2004: Der damalige Durchschnitt hatte bei 20,5 €/qm gelegen. Anfang 2009 liegt der Schnitt laut DEGI noch bei 23,10 €/qm. Anders sieht es dagegen Aengevelt, der für 2009 von einem "insgesamt stabilen Mietniveau ausgeht". Denn von den neuen Flächen seien 73 Prozent bereits vergeben.

Preisdruck dürften eher "die weniger präferierten Bürolagen zu spüren bekommen". Auch Thomas Beyerle, Leiter des Research bei DEGI, sieht eher stabile Büro-Mieten: "Zwar wird Düsseldorf die Rezession fühlen, aber damit die Auswirkungen auf dem Büromarkt spürbar werden, müssten schon Tausende entlassen werden - also eine ganze Bank schließen und ihr Gebäude dichtmachen." Daher werde die Durchschnittsmiete wohl zwischen 22,60 €/qm und 23,20 €/qm pendeln - "ganz sicher nicht unter die für Düsseldorf psychologisch wichtige Marke von 20 € je Quadratmeter fallen".

Außerdem werde den Stellenabbau auch eher das Umland spüren: "Selbst wenn in den Zentralen abgebaut wird, dann werden infolgedessen kleinere Filialen im Umland geschlossen, und die Leute in die Landeshauptstadt versetzt; es gibt also eher eine Verschiebung, sowohl geografisch, als auch jobmäßig" - wahrscheinlich weniger Investmentbanker, dafür mehr Kundenbetreuer. Denn schließlich seien die meisten Bankhäuser schon von ihrer Architektur her nicht geeignet für die Zweitnutzung. Allerdings prophezeit Beyerle, dass der Anteil des Premium-Segmentes am Gesamtmarkt sich verringern werde.

Klar ist also, dass die Landeshauptstadt die Rezession zu spüren bekommt. Doch ein "Untergangsszenario" wie beispielsweise in London ist sehr unwahrscheinlich. Immerhin hat man aus früheren Krisen ein wenig Maßhalten gelernt: So stiegen die Mietpreise im letzten Aufschwung weniger stark als im davorgehenden; sie liegen laut dbResearch etwa 10 Prozent unter denen vor dem Platzen der Dot-Com-Blase im Jahr 2000. Die geringere Übertreibung dürfte auch zu eine kleineren Korrektur führen. Außerdem nimmt zwar die Zahl der Fertigstellungen 2009 und 2010 zu, nicht aber so stark wie zwischen 2001 und 2003. Das mindert den Angebotsschock. Und die Schuldenfreiheit der Stadt gibt ihr Spielraum für Infrastruktur-Investitionen, die so manche Gemeinde nicht hat. Das ist gut für den Standort.

Verwandte Artikel

• MARKTLAGE KÜHLT SICH AB - Immobilien in Spanien: Makler ist nicht gleich Makler
• Staats-Immobilien und Finanzinvestoren: Das Monopoly beginnt - 'Heuschrecken’ auf der Lauer
• Run auf das Immobilien-Geschäft in Europa - Bis die Blase platzt

Erfahrungsgemäß hat die Landeshauptstadt zwar in Aufschwungphasen überdurchschnittlich profitiert, aber dafür im Abschwung auch stärker Federn lassen müssen. Doch historische Erfahrungen sind nur bedingt geeignet für Zukunftsprognosen, wie Buchautor Nassim Nicholas Taleb in seinem Bestseller 'Der Schwarze Schwan' darlegt. "Die große Variable ist das Ausmaß der Rezession - das kann bei dieser außergewöhnlichen Situation keiner genau vorhersagen", erklärt ein Marktbeobachter die sich teils widersprechenden Schlussfolgerungen der Researcher.